开发商来了。
不是评估地皮的那个人，是另一个团队。团队五个人，领头的是一个四十来岁的男人，穿着笔挺的西装，手里拿着一个文件夹。
五个人到了通玄馆门口。
陈凡坐在木方凳上看着他们走过来。善恶感知在三十米范围内捕捉到了五个人的意图底色：不是恶意，是业务。业务意图里混着一种不容置疑的执行感。
领头的人叫周洪，老城改造项目组的联络负责人。
周洪站在馆门口，拿出文件夹翻到一页，递给陈凡看。
页面内容是一份拆迁补偿方案。
周洪用手指点着方案上的条目，逐条说：“通玄馆所在老街属于老城改造规划范围，编号JC-2024-07。改造完成后这片区域会建新型商业综合体和配套住宅。”
他翻了一页继续念：“补偿金额人民币八万元。安置方式就近安置，安置房在城区新开发小区，六十平方米。过渡期六个月，每月租房补贴一千五百元。”
八万元补偿。六十平方米安置房。一千五百元月租房补贴。
陈凡看完方案，没有说话。
周洪在旁边等了两分钟，然后开口了。
“陈先生，这是项目组按照老城改造规划标准制定的补偿方案。方案符合城区拆迁补偿标准，补偿金额和安置方式都是按标准走的。项目组希望通玄馆能在一个月内签署拆迁同意书，配合改造项目推进。”
一个月内签署拆迁同意书。
陈凡还是没有说话。
周洪继续了：“如果通玄馆不同意拆迁方案，项目组可以申请强制拆迁程序。强制拆迁的法律依据是老城改造规划的城市建设许可，程序周期大约三到四个月。强制拆迁的补偿方案与自愿拆迁相同，但强制拆迁不会有额外的协商空间。”
自愿拆迁有协商空间。强制拆迁没有。
协商空间的意思是：如果通玄馆在一个月内签署同意书，项目组可以在补偿金额上做小幅上调，比如从八万调到十万。但如果走强制程序，八万就是八万，没有商量。
这是拆迁谈判的标准策略：先给一个基准方案，然后给一个期限，期限内可以小幅协商，期限后启动强制程序。基准方案的价格压得很低，留出协商空间让被拆迁人觉得涨了两万就是赚了。
通玄馆的实际房产价值不是八万。老街核心位置的建筑，地皮价值加上建筑价值加上历史价值，合理补偿应该在五十万到一百万之间。八万连零头都不到。
陈凡在笔记本上记了几条：补偿八万远低于合理标准，安置房六十平方米偏小，强制拆迁威胁三个月内启动。
周洪说完后站了两分钟，陈凡没有回应。周洪合上文件夹，说了一句：“项目组会在一个月后跟进。陈先生可以考虑一下。”
五个人走了。
但走之前周洪做了一件事。他站在馆门口看了一眼通玄馆的牌匾。不是随便看了一眼，是仔细看了一眼。仔细看的目光从牌匾上的字迹扫到石匾边缘的磨损痕迹，再扫到两侧檐角的铜铃。
石匾上刻着四个字：通玄承办。门楣上另悬木匾，写的是通玄馆。
石匾的字迹不是新刻的。字迹的深度和磨损程度显示这块石匾至少存在了几十年，可能更久。
周洪看了石匾之后没有评论，只是合上文件夹走了。
陈凡坐在竹椅上，笔记本翻开。
通玄馆的拆迁问题不是普通的拆迁问题。
普通的拆迁问题可以用住建监管渠道解决。之前开发商拆迁那桩委托，住建专项组叫停了违规拆迁项目，老人拿回了宅院和补偿。
这次的拆迁不是违规拆迁。老城改造规划是城区正式规划，有城市建设许可，有规划编号，有法定程序。强制拆迁的法律依据是合规的。
合法的拆迁比违规的拆迁更难处理。违规拆迁可以用住建监管查处，合法拆迁不能查处，只能质疑规划本身。
质疑规划需要更高的权限层级。住建监管渠道可以核查规划程序是否合规，但不能叫停一个合规的规划项目。叫停规划需要规划层面的审批权限。
陈凡的三阶权限覆盖了住建监管渠道，但没有覆盖规划层面的权限。
权限层级不够。
但权限层级不够不代表没有切入点。
切入点是规划的合理性。老城改造规划需要经过规划审批程序，审批程序包括公众意见征集、环境影响评估、文化遗产保护评估。如果审批程序有缺失，规划本身的可执行性就存疑。
通玄馆有没有历史文化遗产价值？
石匾上的四个字“通玄承办”至少存在了几十年。馆内的木椅、桌面、牌匾，这些物件的使用年限也需要核查。如果通玄馆的建筑和物件有足够的历史年限，可能具备文化遗产保护评估的资格。
陈凡拨通了住建监管渠道，提交了一条核查请求：核查通玄馆所在老街区域的老城改造规划审批程序是否完整，特别是公众意见征集环节和文化遗产保护评估环节。
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