昆明楼市供求关系逆转，住得好才是王道！
昆明楼市面临深度变革，市场供求关系反转。为应对此变局，需加快构建房地产新模式，完善“市场+保障”体系，并降低土地容积率以匹配市场需求。同时，昆明应关注存量土地盘活，以时间换取发展空间。
摘要由作者通过智能技术生成
有用
楼市变天，昆明还有救吗？
转眼，时间已经进入2024年下半年！
上半年本地楼市的相关数据表现，一定程度揭示了市场正在进行的深度变革。
在这场谁也没能独善其身的行业巨变中，国家层面及各地层出不穷的举措，正努力为行业探寻新的出路。
如何有效应对这样的楼市变局，无疑将是未来很长一段时间内都无法回避的课题。
纵观楼市发生变化的根源，直观的症结在于供求关系的反转。
这从市场成交的数据表现中，可见一斑。
虽然昆明本地市场近年以来持续保持新增供应小于市场需求的态势，但需要正视的问题是，这样的“供小于求”并不等于供不应求。
图源克而瑞
在整体供求体量显着萎缩的背景下，基数越来越小的需求，已经无法撑起整个住房消费市场。
更为严峻的是，新增供应的大幅缩减，并没能扭转房价下行的趋势——“以价换量”反而变成了市场的主流。
归根结底，楼市供求关系反转的背后，实质是消费信心的问题。
回过头看，针对消费信心的提振，尽管各级主管部门从多个维度出台了相应的刺激政策，但实际效果却远不及预期。
面对楼市的深刻变革，一味地刺激，显然已经难以有效激发市场的消费动力。
于是乎，关于房地产未来怎么发展的顶层设计便应运而生。
这其中，涉及两个重要提法：
一个是，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待……
等于在说，当前市场供求关系确实发生了巨大变化，但优质住房的需求仍然客观存在，房地产市场正在从“有房住”到“住得好”转换。
另一个提法是，要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系……
这就更好理解了！其实就是“市场”和“保障”两条腿走路，暂时买不起房、或者预算有限的刚需由保障房来兜底，市场化商品房更多地承担改善居住的功能。
由此不难发现，从顶层设计上，给房地产行业对症的药方总结起来就一句话：商品房市场向好房子看齐。
药方开好了，最关键的是怎么用药！
毕竟，在房地产行业中，供求关系只是销售端的显像，背后还涉及市场容量、生产资料（土地）、规划设计、产品打造等众多链条。
这其中，无论哪一环掉链子，对于好房子的最终呈现都会产生不利影响。
当前房地产所面临的困境，是牵一发而动全身的整条产业链相互作用的结果。
这也是3年多前“三道红线”等金融端风险调控给楼市降温过后，无论如何用金融手段施法，整个行业也没能迅速恢复的原因所在。
因为，金融调控的影响已经由点到面地渗透到环环相扣的整体，想再凭金手段这一己之力修复所有。
显然，已经不太现实！
所以，在给楼市“用药”时，需要系统地考量房地产这个机体的整体状况。
当然，就目前而言，昆明还是有一些令人欣喜的变化。
这里先不说各种“上下”一致的“稳地产”举措，单纯聚焦于“好房子”的未来导向，你会发现，在生产资料端已经有相应的微妙变化。
最明显的是，在前不久昆明举行的2024年储备土地推介会上，推出的住宅用地大多都将容积率控制在4以内。
这样的情况，在此前的推介地块中是前所未有的。
事实上，从去年底以来，商品住宅用地低容化的趋势，在昆明市场已经悄然出现。
在房企主动拿地的统计中，邦泰和万科获得的住宅用地，容积率均有大幅改观。
比如，去年11月邦泰获得的原孔雀镇售楼部地块（邦泰·臻境）最大容积率3.1，而此前孔雀镇项目容积率却高达5.11。
而邦泰今年2月获得的双塔片区地块（邦泰·璟和），是近期昆明土地交易中唯一出现溢价的地块，其最大容积率仅为3，同区域当前在售项目容积率则普遍在4左右。
通过对比不难发现，万科获得的三宗七彩国际社区项目后续用地，其地块指标也明显优于此前地块。
由此可见，在房地产开发链条中，昆明已经通过前端（生产资料）的调整，来更好地匹配未来消费者对于优质住宅的期待。
这样的积极变化，是符合上层给房地产开具的药方中关于“用药”的相关指导意见的，也能让昆明市场更容易做出好的产品。
从未来的趋势看，昆明市场预估将很难再出现高容积率的住宅项目。
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