“你们这个国家的房产政策说句实话，也挺狠的。把老百姓玩弄于股掌之中。玩这么大也不怕控制不住，产生泡沫？”沈方靠在李富真的大腿上，笑眯眯的说道。
李富真耸了耸肩:“这是国家出台的政策。只需说泡沫，那不是我应该担心的事情。”
好叭，确实如此，房产泡沫化，到时候还是老百姓最倒霉，这不是开玩笑的。房地产开发商就算倒霉，瘦死的骆驼也比马大该富还是富。
沈方为什么说这句话？
因为韩国有一项非常特殊的政策全租房，政策。
什么是全租房？说起来很简单，那就是租户只需要交保证金，也就是房子全款的5到8成，就可以不交房租免费住，期限一般为两年，到期后房东交还本金。有了这笔钱，房东就可以凑吧凑吧，再去买新房。
一开始，租户的保证金来自父母或者自己的存款，但随着房价的飙升，交不起了。于是越来越多的租户开始向银行贷款，这样一来租户们就加了杠杆。
房东拿到这笔保证金，又去贷款买房，结果就是杠杆加杠杆。在这种制度下，不管是房客还是房东，全都参与到买房之中，所以韩国几乎可以说是全民炒房。
随着炒房的人越来越多，这种制度也越来越火，根据韩国国土交通部2018年的统计，到2016年，韩国35.9%的出租房用的都是全租房制。这种制度迅速拉高了居民端杠杆。
根据国际货币基金组织2021年的统计，韩国的居民端债务占GDP的比重高达105.8%，全球排第4。
但这有个问题，那就是韩国并不把全租房的保证金算在居民负债里，因为这属于民间融资。有韩国学者估算，如果把租客的保证金加上，那居民端债务占GDP的比重就到135%，这下韩国就超过瑞士，成了世界第一。（当然了，这是一种非常不要脸的说法。）
正因为加了多重杠杆，韩国的楼市对利率非常敏感，一旦利率下降借钱容易，热钱一多，那房价就要涨。而一旦利率上涨，租户还银行的利息高于月租金的话，那租户就不玩了，改付房租，这样房东只能归还保证金，被动去杠杆，玩脱了的话就会导致资金链断裂。
那么再来说说韩国房地产的第二个阶段，也就是2001年之后。
房地产不管在哪里都是，富人的游戏。进入90年代之后，韩国的住宅总数越来越多，直到2000年，韩国的住宅供给率终于达到了100%，2010年之后，首尔也达到了这个数。
表面上看，韩国人不再缺房子了，但2001年以后韩国楼市发生质变。那就是房子的居住属性慢慢消失，成了纯粹的金融投资项目。
李富真捏了捏沈方的鼻子：“1998年金融危机之后，为提振经济，韩国开始给楼市松绑扶持房地产，同时又把基准利率从2002年的5%，逐渐降到百分之3.5而且我得到消息这个利率还会降。”
“从2001年之后韩国房价又开始疯涨，这已经是第四次大涨幅了。首尔公寓的平均价格，去年当年就涨了18.9%，同期釜山等城市不升反降，这标志着韩国的房地产出现了明显的两极分化，首尔成为全国的投机中心。”
沈方捏了捏李富真的小手:“所以你现在是想把宝押在首尔还是其他城市？”
李富真点了点头：“其实我更倾向于开发其他城市，把鸡蛋放在一个篮子里，并不是明智的举动，这是正常人都懂得的道理。”
“虽然开发首尔一定会赚钱，但是房地产开发不止我们一家，相互的卷的都很厉害，地皮也就那么一点，抢饭吃不是我的风格，我现在就是担忧。”
沈方微笑:“富真，我觉得你的想法很多，而且我也支持你的想法，你是聪明人，聪明人都会像你这么想，你们棒子国政府也不是傻子，他们也不会想把鸡蛋放在同一个篮子里。就算他们想民众也不会同意。”
“所以把主要精力放在距离首尔不远的其他城市，才会有更多的回报。”
李富真看向沈方：“那万一押错宝呢？”
沈方刮了刮李富真的小琼鼻:“怎么会，房子在你们韩国其实就已经不简单的是一种住宅了，更是一种金融工具，永远不会卖不出去，当然了想要赚钱还是要趁早，我觉得你们韩国的房产泡沫迟早会发生，就看那一天摩天大楼轰然倒塌了。”
李富真皱眉：“为什么你就觉得我们国家的会发生房产泡沫？”
沈方耸了耸肩:“这不是显而易见的，现在首尔市中心的好的三居室一个月的房租大概多少钱？”
“核算人民币的话，大概要7000人民币左右。”李富真杵着下巴认真的回答道。
“我就算夫妻二人一起吧，按照比较高薪水的双职工，现在韩国人年收入在25万人名币。已经算是比较高收入的。正常家庭一年光房租就要跑去10多万。吃饭正常开销，再加上一些娱乐活动，一年小10万也是要的，然后有孩子的还要请月嫂，保姆，补习班，还有孩子的学费，孩子的日常开销，还没有算其他的额外费用。正常而言也就是说，现在韩国首尔的这些普通人群，一年辛辛苦苦打工也挣不了几个钱，当然了住公租房是可以免去房租，但是需要拿出一大笔钱出来，还是一样的。”
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