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第71章 如何找补高出的土地成本

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很快到了武君办公室。

邢榕和章大洲一前一后走进去,只见武君正背对门,站在窗前出神。

两个人的到来,让武君觉察出异响,回过神来,他脸色凝重地看向邢榕,道:“邢总,你觉得这块地值350万吗?”

邢榕心头一凛,她原本对他反常的态度有心理预期,但他的语气和神态还是给了她很大压力,顿了顿,道:“武总,咱们之前不是预测过吗,售价按照7000,地价最高350万,利润率大概有10%?”她的声音很小,心虚了。

章大洲在一旁补刀,道:“邢总,这是不考虑预留财务费用啊,如果真要照这个预测,真是一点余地不给自己留了。”

邢榕咽了口唾沫,镇定一下,道:“这个价格跟300万的地价比,成本多了6000万,粗略地折合成售价,就是一平方300元的差额,咱们要么想办法在成本上节约,要么在售价上找补出来。但是,武总,我个人对地产形势预判比较乐观,我相信未来肯定还有上涨空间。我这不是为了遮掩今天这件事才这么说的。今天没有控制在授权的价格范围内,这是我的问题,这一点我承认,也请您原谅,我日后会在其他方面找补回来。”

武君似乎并不买账,脸色依旧很难看,此时他坐在班椅里,沉默地看向窗外,没有说话。

章大洲在一旁幽幽地道:“邢总,这一平方300元的差额,您日后怎么找补?不会是想压缩成本吧?”

邢榕心里憋屈,脸涨得通红,但却不便发作,淡淡地道:“章总,这300元能找补的地方多了,上次的测算,成本细项中其实有很多后期不会发生的费用,咱们当初为了留余地,并没删除,未来实际开发中这部分也能实现节约。还有——”

“还有什么?”章大洲继续紧追不舍。

“其实自从上次认识陈院长,我一直在思考一件工作,那就是如何提高可售比。武总,住宅项目的可售比一般在75%上下,我一直在思考,在不违反设计规范的前提下,如何能提高这个指标。假如可售比提高5%,这个项目的可售面积就会增加1万平米,按照7000的售价,就是7000万,这差额不就找补回来了吗?”邢榕道。

武君眼前一亮,没想到她的学习力如此强,饶有兴致地看向她,道:“具体如何提高这个指标?”

邢榕直了直身子,正色道:“例如地下车库面积,三线城市的车位售价不高,但建造的成本比地上要高不少。关于车位配比,我让臧夏接触了规划局技术股的人,了解到小区如果有地上停车位,地下车位数应该减去地上车位,然后再计算地下车库面积,而且这个地上车位可以是小区内的,也可以包括临街商业门前的车位。咱们可以在这上面做下文章。”

武君嘴角轻轻上扬,道:“还有吗?”

邢榕见他脸上表情缓和了很多,继续道:“例如社区面积和教育面积、活动房面积,这个在方案报批时据说有操作的空间。但物业用房,一般是按照计容面积的千分之二至千分之五计算得出,这个必须得配,这个没办法变通。如果这些都能按照我们初步沟通的意见实现,在上次的测算方案的基础上,可售比基本能提升5%。”

武君喜出望外,想不到她在这儿藏着惊喜呢!笑道:“为啥上次测算的时候,你不说?”

章大洲道:“武总,邢总说的这些没错,这个圈里大家基本都会去想擦政策的边球,通过做一些人情疏通工作,拉高可售比。只是方案还没到报批阶段,结果如何,谁都不能拍着胸脯肯定。”

他话里有话,邢榕压着肚子里的火不往上顶,镇定一下,道:“武总,我虽然不懂成本和工程,在和JK、顺达这些企业打交道这么多年,地产内部的运营机制多少还了解一下。您知道吗,规划局和房管局测出来的面积很少是一致的。”

武君眼睛圆睁了一下,道:“我以前还真没关注过,不过好像曾听朋友提起过。”

邢榕这时故意斜睨了一下章大洲,又看向武君道:“章总是专家,想必章总解释的比我清楚。”

武君看向章大洲。章大洲闻言,幽幽地道:“这个问题始终会存在,因为规划局和房管局计算面积的口径不同,建设工程规划许可证上的建筑面积是规划局的口径,目前对容积率要求必要严,不允许超容。预测绘报告又是房管局的口径,预售证上的面积会和建规证上的有一些出入。”

武君狐疑道:“出入大吗?”

邢榕笑道:“预售证的面积一般会比较小,咱们可以尽量缩小他们之间的差距。这个章总是专家,等到了设计阶段,再让章总和设计院好好研究吧。”说这些话的时候,她悄悄看向章大洲,心里窃喜。

章大洲苦笑一下,没有说话。

武君没想到地产开发里面的门道这么多,以前他只关注到土地、各参建单位的招投标、政府关系等大项工作,如果不细抠,还真不容易发现问题。他爽朗地笑道:“遇到你们两位,真是我的幸运,有了你们,我就放心了。”

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