尽管天京已经试行过土地拍卖会，但推出的数量不多，之前占据95%份额主流的依旧是协议出让模式。江南地产从拍卖会中拿到了几块地，但天京本地房企对此兴致不高，没有入场搏杀。外地有实力的其他开发商也无暇北上，忙着在当地扩张消化。当时的土地拍卖，并未引起太多的注意力，便宜了江南地产低价拿地。近两年，随着和天京市政府关系的加固，江南地产反而通过协议出让拿下了不少地块，在天京囤积的住宅用地储备量已经超过150万平方米。
从某个角度出发，江南地产也算是旧体制一定程度的获益者，但为了未来更大的发展前景，秦然支持打破这个旧牢笼换回一方新天地。
这一切都随着“101大限”到来，发生了翻天覆地的变化，全国统一建立了刚性土地出让市场，所有经营性土地都将实行招拍挂模式。
中国政治看天京，经济看沪东，土地招拍挂制度作为新土地革命政策，其在天京市的首次亮相便是试金石。
在这样背景下，首都天京市2003年首次大宗国有土地使用权拍卖会，被媒体冠以了“世纪第一拍”的名号。
2003年1月20日上午9：30，位于天京国际饭店二层的拍卖厅早人满为患，国内外将近200名记者已占据了最有利的地形位置，以国土资源部部长、天京市市长为代表土地主管官员近20人坐在一旁观战，包括了江南地产、万建地产、宝利地产在内的大大小小18家开发商缴纳了2000万保证金参与竞拍。当初前来参加土地出让答疑会的房地产企业数目超过50家，最终还是有18家企业落实意愿缴纳保证金参会。
此次拍卖会只有一块土地出让，位于天京市郊大兴卫星城的土地项目，在老天京人心中是位于郊区的郊区地块，已经远在五环之外。该地块占地56.63万平方米，规划建筑面积是58.32万平方米，周围房价均价在4000元左右。
2000年底江南地产刚进入天京时五环内一手房市场均价约在3600元，现在2003年1月份已经涨到了4900元左右。
天京市拿这块位于偏远市郊的土地出来，一是目标不显眼，位于五环之外。二是体量大小均衡，均价不高，拿来试水市场比较合适。
“以前主要是天京的开发商开发天京的地，我们外地的开发商想进来，往往好几个月都找不到可以拍板的人，无形中仿佛有一道门槛横亘在眼前，看得到就是进不去。现在通过拍卖这种方式，给我们这些外地开发商有了进入天京市场的机会，也有了公平的平台来和同行们一较高下。”
一位参与竞拍的外地开发商代表在接受记者采访时说出了上述话语，这代表了所有在场的外地开发商心声。
9：48，拍卖师打开密封袋，获知了这次拍卖政府定下的底价5.36亿，并宣布此次拍卖为增量式竞拍，每次加码至少100万元。
一声锤响，拍卖正式开始，来自天京本地的弘天地产首先举牌，随后各家竞拍商轮流举牌，金额以几百万的级别一路上升，尤其宝利地产最为活跃。
江南地产出席的代表是李德盛，他正悠闲地看着同行们在举手报价，现在只是开胃菜时间，真正的大鳄都懒得出手。
10：03，万建集团报了8.6亿的高价，拍卖现场顿时安静了许多。
“现在楼面地价来到了1475元，加上1800元的建安成本，就是3275元。如果一平方卖4000块钱，那么开发商将会有20%的利润。”
看到现场情况冷却，拍卖师把目前的竞价数额做了预测说明。
8.7亿。
宝利地产开始继续参战，此外还有地头蛇弘天地产也加入战团。
在他们3家的激烈争夺中，几千万的加码一路飙升，竞拍价很快突破了11亿元大关。
此时楼板价已经来到3686元，以目前4000元售价看，开发商利润空间仅有8%不到，已经处于微利姿态。
这时，大家加码幅度也从千万级降到百万级，以200万为单位喊价。
12亿的时候，万建地产选择了退出，这已经是他们能承受的最大值。现场只剩下宝利地产和弘天地产两家在争夺，现场的记者也都跑到他们桌前，闪光灯一刻都没有停息。
12.8亿！
时间来到10：18，楼板价终于达到了目前4000元的售价，宝利地产这一次出价终于震慑住对手，弘天地产看样子放弃了继续跟进。
“12.8亿第一次，12.8亿第二次……”
拍卖师已经在倒数，这时现场的记者们都以为宝利地产笑到了最后。
12.88亿！
李德盛代表江南地产开始喊价，这头一直在旁边沉睡的猛虎露出了凶猛的尖牙。
“哇——”
半路杀出来的程咬金让在场的记者犹如捕抓到新猎物般再次兴奋起来，他们纷纷把镜头对准了李德盛一顿狂闪。
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